Naar verluidt bedragen de uitvoeringskosten van het in het Woonakkoord voorgestelde inkomensafhankelijke huurbeleid maar liefst € 50 miljoen per jaar. Terwijl er in mijn ogen een veel efficiëntere manier is om ervoor te zorgen dat huishoudens die het niet nodig hebben, geen korting krijgen. Ik stel voor om bij alle nieuwe huurcontracten de huurprijs voor een periode van – bijvoorbeeld – vier jaar vast te stellen. [...] Na vier jaar eindigt als het ware het contract, en wordt de huurprijs opnieuw bepaald, alsof het een nieuwe verhuring is. Afhankelijk van het inkomen gaat dan de huur voor weer een periode van vier jaar omhoog of omlaag.
Betaalbare woningen aanbieden – in nieuw huurbeleid inkomensafhankelijke huur en goede prijs-kwaliteitverhouding – efficiënter dan jaarlijks huurverhoging uit Woonakkoord is de huur vastzetten met inkomenstoets om de paar jaar
Kijken naar het inkomenDeze week staat in het teken van ons nieuwe huurbeleid. Dit gaat niet om de jaarlijkse huurverhoging, maar om de huur die de Alliantie vraagt als er een woning leeg komt. Voor de spelregels bij de jaarlijkse huurverhoging zorgt immers het Rijk. De corporaties kunnen en willen niet de maximale huur vragen. Als wij blind de maximale huurprijs rekenen, kunnen in veel buurten, wijken en gemeenten huishoudens met een laag inkomen de huur niet betalen. En wij kunnen ons dan geen sociale verhuurder meer noemen. De vraag is niet óf we de huur aftoppen, maar hoe.
We hebben gekeken naar de afgelopen vijf jaar en vastgesteld dat 80% van de huurwoningen die we aanbieden, ‘sociaal’ (huur onder de € 681 per maand) dient te zijn en 20% van de woningen kan een huur krijgen boven deze grens. Die zijn met name bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen. Van de sociale huurwoningen moet 60% bereikbaar zijn voor een huishouden dat is aangewezen op de huurtoeslag. Dus veel sociale huurwoningen die we aanbieden, hebben een huur beneden de huurtoeslaggrens van € 574 per maand. Hiermee kunnen we voldoen aan onze afspraken met gemeenten en kunnen we voldoende betaalbare woningen blijven aanbieden.
Twee huurprijzenIn het nieuwe huurbeleid van de Alliantie, dat op 1 juni ingaat, wordt de hoogte van de huur afhankelijk van het inkomen. Een huishouden dat afhankelijk is van de huurtoeslag betaalt 80% van de maximale huur en een huishouden dat zonder kan 90%. Hierdoor gaan we bij het aanbieden van een huurwoning dus met twee prijzen adverteren. We moeten het inkomen in verband met de Europese regels toch al controleren. Van Europa moeten we immers tenminste 90% van onze sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die niet meer verdienen dan € 34.000 per jaar. Ik vind dit huurbeleid superieur aan het generiek aftoppen van de huur van woningen. Voor het passend toewijzen van woningen is het beter om ook naar het inkomen te kijken en niet louter naar de woning. We koppelen het inkomen aan het Woningwaarderingsstelsel. Hierdoor ontstaat er een goede relatie tussen de prijs en de kwaliteit van een woning. Bij generiek aftoppen zien we dat de meeste woningen een huur hebben net onder de liberalisatiegrens (€ 681) en de grens van de huurtoeslag (€ 574).
Begin deze week spraken we hierover intensief met onze huurdersorganisatie. Zij hadden enorm veel vragen en het werd een latertje. Duidelijk is wel dat zij de insteek van een inkomensafhankelijk huurbeleid volledig onderschrijven. Later in de week bleek dat ook onze Raad van Commissarissen ons nieuwe huurbeleid steunt. Na een weekje huurbeleid is mij opnieuw duidelijk geworden dat het huurbeleid het meest ingewikkelde onderwerp van de volkshuisvesting is.Beter en eenvoudigerZoals gezegd, het Rijk verzorgt de spelregels voor de jaarlijkse huurverhoging. Aanstaande dinsdag is een spannende dag als de Eerste Kamer zich buigt over het Woonakkoord en duidelijk wordt of de senatoren hun zegen geven aan het voorgestelde huurbeleid. Vorige week benadrukte ik dat het voorgestelde huurbeleid vreselijk omslachtig is, zeker als met de huursombenadering het beleid over twee jaar weer verandert. Naar verluidt bedragen de uitvoeringskosten van het in het Woonakkoord voorgestelde inkomensafhankelijke huurbeleid maar liefst € 50 miljoen per jaar. Terwijl er in mijn ogen een veel efficiëntere manier is om ervoor te zorgen dat huishoudens die het niet nodig hebben, geen korting krijgen. Ik stel voor om bij alle nieuwe huurcontracten de huurprijs voor een periode van – bijvoorbeeld – vier jaar vast te stellen. Ik schetste al, dat als een woning wordt verhuurd, de huur past bij het inkomen. Na vier jaar eindigt als het ware het contract, en wordt de huurprijs opnieuw bepaald, alsof het een nieuwe verhuring is. Afhankelijk van het inkomen gaat dan de huur omhoog of omlaag, weer voor een periode van vier jaar. Bijna iedereen vindt dat alleen huishoudens die het nodig hebben een korting op de huur moeten krijgen. Door iedere vier jaar opnieuw naar de hoogte van de huur te kijken, wordt dit veel eenvoudiger bereikt. Dit scheelt jaarlijks veel werk, zowel bij de Belastingdienst als bij de corporaties. De jaarlijkse huurverhoging blijft dan voor iedereen duidelijk en eenvoudig, op basis van inflatie plus 1,5%. Eens?
90% van de maximaal toelaatbare huurprijs volgens WWS, dat is nog al wat. Omdat je geen huurtoeslag krijgt mag je 10 % meer betalen? Vreemd. Jammer ook dat de Huurdersorganisatie daarmee instemt want dit is een glijdende schaal. Binnen de sociale sector ook nog verschil maken.Hoor niets of de grens 34.229 nu opeens wel een goede grens is. En wat heb je nu opgelost? Was het niet beter geweest om even te wachten totdat wat duidelijker is wat dit Kabinet aan de positie van Corporaties gaat doen? En wat betreft het betaalbaar wonen? En gaan er nu minder woningen verkocht wordenom de woningvoorraad op peil te houden? Inkomensafhankelijke instrumenten moet je als sociale corporatie nog geen eens willen. Of is extra geld wel handig? Wat gebeurt er meer voor de huurders? Zou best wel eens het hele voorstel willen lezen en het advies van de huurdersorganisatie. Ook het draagvlak binnen de bewonersorgansiaties hoe dat gerealiseerd is.
En wat betreft termijnen van 4 jaar. Foei, foei, foei....huurbescherming heeft blijkbaar een lage prioriteit om inkomenspolitiek toch bij de corporaties te leggen. Aan de ene kant wil je geen inkomensafhankelijke huurverhoging als sector maar huursom, maar heb je wel sympahie voor inkomensafhankelijke huur.
Komt er ook een voorstel om personeel tijdelijke contracten van maximaal 4 jaar te geven? Te beginnen bij de Directie? Zodat iedere keer een lagere aanbieding voor hetzelfde werk ook tot de mogelijkheden hoort?
Beste Jim,
Aardig idee van die twee huurprijzen! Woonbron heeft dat jarenlang voor (een groot deel van) haar aanbod gedaan. Er is in het verleden (2008) al eens een evaluatieonderzoek naar ons tweehuurprijzenbeleid uitgevoerd[1].
Voornaamste doel van het systeem is om de korting die we voor een sociale huurwoning geven ook inderdaad terecht te laten komen bij die mensen die dat daadwerkelijk nodig hebben, onze doelgroep. Mensen met een hoger inkomen zijn van harte welkom in onze woningen, maar dan betalen ze wel de markthuur. Goed tegen de segregatie. Goed voor de keuzevrijheid van alle huurders, goed voor de stad en ook goed voor de volkshuisvesting, er gaan immers geen middelen verloren naar mensen die dat niet echt nodig hebben.
Probleem daarbij was natuurlijk wel dat we alleen een eenmalige toetsing konden uitvoeren. Een tussentijdse controle van het inkomen en eventueel aanpassing van de huurprijs is conform alle (terecht) geldende huurprijsregelgeving niet mogelijk. Het experiment ‘huur op maat’[2] heeft het een mogelijk gemaakt om wel de contractprijs ook tussentijds aan te kunnen passen al naar gelang de ontwikkeling van het inkomen. Helaas is dat experiment door toenmalig minster Spies niet meer verlengd[3]. Mij is toen nooit helemaal duidelijk geworden waarom de stekker toen zo stellig uit dit experiment getrokken moest worden. Zeker omdat wel al een experiment in Amsterdam (flexibel huren) is gestart. Wat er toch wel verdacht veel op leek!Ondertussen zit iedereen die iets met volkshuisvesting heeft zich al een hele tijd druk te maken om de extra inkomensafhankelijke huurverhoging.
IngewikkeldGezien Ik ben het met je eens dat het huurbeleid een van de meest ingewikkelde onderwerpen in de volkshuisvesting is. Vaak ook wat onderschat, heb ik wel eens de indruk.Echte inhoudelijke discussies zien volgens mij eigenlijk wat te weinig. Zo ook maar heel weinig reacties op jouw bericht. Huidige discussie gaat vooral over gluren, claimen en veel of weinig bezwaar maken.
Binnenkort krijgen we weer de discussie over de opvolger voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Gaat het een huursombenadering worden? Welke instrumenten zitten daar nog in? Blijft er een discussie over eerlijke inzet van maatschappelijke middelen en dus een stuk inkomensafhankelijk? Ik ben benieuwd!
[1] http://www.rotterdam.nl/COS/publicaties/Vanaf%202005/08-2857.Evaluatie%202-huren%20systeem%20Woonbron.pdf
[2] http://sev.platform31.nl/projecten/project.asp?code_exp=3289&zoek=true&zoekString=huur op maat
[3] http://sev.platform31.nl/nieuws/nieuws.asp?code_nws=1856
Jammer dat Enno als zijn doelgroep iedereen onder de 34.229 als de doelgroep ziet. Helemaal jammer dat ook hier weer het marktconform denken wordt gepromoot. Huren en inkomensafhankelijke toetsingen moeten niet als logisch worden gezien. Dit van 90% starthuur vertraagt de doorstroming en maakt het lastig voor iemand die tussen huurtoeslag en grens zit om de huur te betalen. De sector is geen marktconforme sector. En diensten koppelen aan inkomens hoort niet. Uitgangspunt zou betaalbaar moeten zijn. En met een netto inkomen hoge huurquotes hebben bij nieuwe verhuur is niet sociaal. Bedenk nou eens wat betere oplossingen die niet gericht zijn op geld binnen harken.
Dat het ingewikkeld is weet ik. Maar meegaan dat huurders eigenlijk te weinig betalen is de omgekeerde wereld.Er wordt teveel geld voor wonen gevraagd. 90% van de maximaal toegestane huurprijs is niks sociaal aan. Dat vragen particuliere verhuurders of investeerders ook.
Ik denk dat ik Jim's verhaal niet helemaal begrijp. Ik lees eerst dat 60% van de woningen van De Alliantie die in de sociale huur blijven (80%), onder de 574 euro wordt aangeboden. Dat is dus 60% van 80% is 48% van alle woningen van De Alliantie. Dit betekent dat 100% - 48% - 20% = 32% tussen 574 en 681 euro wordt aangeboden. De verhoudingen zijn dus 48% betaalbaar, 32% 'duur' en 20% geliberaliseerd. Ik vind die 32% 'dure' sociale huur best veel. Zeker nu de middeninkomens niet meer in dit segment mogen huren. Hoeveel huishoudens met een inkomen <34.000 euro kunnen een huur boven 574 euro betalen? Overigens is dat percentage ook bij Eigen Haard zo hoog, dus het is dus ook zelfkritiek. Ik zie bij Eigen Haard de verhuurbaarheid van dit segment teruglopen. En de huurachterstand toenemen. Hoe is dat bij andere corporaties? Vervolgens lees ik dat De Alliantie bij sociale verhuringen twee huurprijzen gaat gebruiken. 80% MRH als je in aanmerking komt voor huurtoeslag, 90% als je daar niet voor in aanmerking komt. Daar mis ik de relatie met de bedragen in de vorige alinea. Ik ga er voor het gemak maar even vanuit dat de twee alinea's geen relatie hebben en reageer op 80 of 90% MRH. Ik verbaas me over de redenatie. Ik zou denken dat juist huishoudens die geen huurtoeslag krijgen, gebaat zijn bij een lagere huur. En dat huishoudens die huurtoeslag krijgen, bruto meer kunnen betalen omdat ze door de huurtoeslag netto (veel) minder betalen. In mijn reactie op de 'Judaskus' heb ik al geschreven dat ik de huurtoeslagregeling niet vind kloppen. Die moet wat mij betreft worden aangepast, op een zodanige manier dat iedereen met een inkomen onder 34.000 betaalbaar kan huren. Betaalbaar vind ik, conform het Nibud, een huurquote van gemiddeld 30%.
Tot slot een opmerking over Jim's voorstel de huur voor een periode van vier jaar vast te stellen. In Wonen 4.0 was de stip op de horizon marktconforme huur, gecompenseerd door huurtoeslag. Ik was daar niet onverdeeld gelukkig mee, omdat ik in die situatie de toegevoegde waarde van de corporatie niet goed zie. Maar een voordeel van die situatie is dat een corporatie geen inkomensgegevens van haar huurders hoeft te hebben. Nu Wonen 4.0 (in elk geval vooralsnog) niet wordt uitgevoerd, blijven we inkomens nodig hebben, met alle gedoe van dien.
Nadeel van Jim's voorstel is dat we nog meer met die inkomens te maken krijgen, namelijk elke vier jaar. Voordeel is dat we de huur na vier jaar kunnen aanpassen naar wat op dat moment voor de huurder betaalbaar is. Dat kan wat mij betreft dus ook betekenen dat de huur naar beneden wordt bijgesteld.
Het is een beetje vreemd dat er zo weinig naar het verleden wordt gekeken.
In de Evaluatie van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig stelde Prof Wolfson vast dat 20% van de sociale huurders zich buiten de doelgroepgrenzen bevond.
"De voor de hand liggende oplossing van een doorstromingsheffing is in het verleden al politiek afgevlagd, en lijkt sedertdien onder tafel te worden gehouden met de redenering dat we acherstandswijken een beetje 'gemengd' moeten houden, om ghettovorming tegen te gaan. Dat doet heel sociaal aan, maar de beleidsanalist zou dan toch wel willen weten in hoeverre de impliciete veronderstelling dat verhuisbeslissingen in belangrijke mate worden beinvloed door impliciete aubsidies ook empirisch kan worden onderbouwd... Op dit punt heb ik geen serieus onderzoek kunnen vinden.
Te onderzoeken ware dan ook waarom we niet overstappen op een systeem waarbij sociale verhuurders binnen de doelgroep contracten aanbieden voor, pak weg, vier jaar, met de bepaling dat de huurder als hij na vier jaar buiten de doelgroep valt in de daarop volgende vier jaar zijn huur zal zien stijgen naar een op taxatiewaarde gebaseerde huur." (p.146, Vrom 1999)
Wolfson schreef dit dus bijna vijftien jaar geleden. In die tijd hadden we na kunnen denken over de wettelijke wijzigingen die hiervoor nodig zijn en de operationele gevolgen van de inkomenstoets: wie toetst op basis van welke informatie?
Overigens deel ik de reserves, die Pim hiervoor aangeeft.
Maar wat mij bezig houdt is de vraag waarom de politieke discussie geen enkele sturing lijkt te verschaffen aan de noodzakelijke reconstructie van de sociale huisvesting.
Volkshuisvesting en de corporatie denktank doet sterk denken aan de farmaceutische Industrie . Als er niet genoeg wordt verdiend verzinnen we er gewoon een ziekte bij. Vervolgens komen er medicijnen op de markt. En pas later ziet men (na de nodige slachtoffers) dat het medicijn niet werkt of dat de nadelen van het medicijn niet opwegen tegen de voordelen waarvoor het ooit is bedacht. Het medicijn sociale huursector is de ziekte van Volkshuisvesting en corporaties bij elkaar. Het door hen bedacht medicijn heeft echter ongelofelijk veel bijwerkingen. Veel huurders die het medicijn al jaren noodgedwongen moeten slikken worden op de lange termijn ziek van de bijwerkingen. Net als de huurder enigszins denkt te zijn gewend aan het medicijn , moet er al weer een nieuwe medicatie worden geslikt. Kortom de medicijnen wordt voortdurend aangepast . Veelal met nog meer negatieve bijwerkingen als het vorige medicijn. Veel huurders kunnen echter de peperdure medicijnprijzen niet meer betalen. Uiteindelijk wordt de huurder ziek van het noodgedwongen slikken van teveel verschillende dure medicijnen.
De farmaceutische industrie VOLKSHUISVESTING /CORPORATIESECTOR is al weer bezig met een nieuw medicijn. Wel moet de huurder vooraf het inkomen opgeven of hij voor het medicijn in aanmerking mag komen. Op de ingesloten bijsluiter is te lezen ; maandelijks innemen bij voorkeur op de nuchtere maag met water innemen inverband met braken. Als contraindicatie wordt opgegeven ; kan na slikken de nachtrust verstoren en huiduitslag veroorzaken. De wachtkamer bij de huurarts zit overvol.
Er wordt nagedacht over een nieuwe vorm ziekenhuis Het huurhospitaal.